2025年盛和九里香堤二期

盛和九里香堤二期位于南通市港闸区石桥路与永兴大道交汇处，是由江苏盛和房地产股份有限公司开发的低密墅区项目，于 2018 年开盘，2020 年完成交付。作为市北 CLD 中央居住区的标杆项目，二期延续了一期的褐石建筑风格，并荣获全国首个 HIB 健康住宅领先者认证。以下从多个维度解析该项目 2025 年的现状及价值：

一、基础信息与市场表现

1. 项目概况
   

   • 建筑类型：涵盖洋房（6 层带阁楼）、双拼、联排、独栋别墅等，容积率 1.1，绿化率 35%，车位配比 1:1.45，总户数 63 栋（36 栋别墅 + 27 栋洋房）。
   • 产权与物业：70 年产权，由南通盛和物业管理有限公司提供服务，物业费 3.6 元 /㎡・月。
   • 户型与价格：主力户型为 110-249㎡的 3-7 室，2025 年 4 月二手房均价约 18289 元 /㎡，环比微涨 0.05%，但同比下跌 5.49%。别墅产品价格较高，如双拼别墅挂牌价约 20000 元 /㎡，总价 690 万起。

   
   

2. 市场动态
   

   • 供需关系：根据安居客数据，二期二手房挂牌量约 50 套，去化周期约 6 个月，属于区域内中速流通盘。2025 年房地产新政（如公积金贷款额度提升、购房补贴）对需求端有一定刺激，但区域内竞品（如远创紫樾台）分流部分改善型客户。
   • 价格走势：受南通整体楼市下行影响，二期房价较 2021 年峰值下跌约 12%，但核心区次新房价格相对坚挺，120-150㎡洋房成交占比升至 40%。

   
   

二、区位与配套价值

1. 交通便利性
   

   • 地铁：距离地铁 2 号线长岸站约 1.2 公里，可直达南通火车站、北大街商圈。
   • 公路：紧邻江海大道高架，2025 年南通绕城高速、洋通高速二期通车后，自驾至新机场、苏锡常等地将更便捷。
   • 公共交通：周边 63 个公交站点覆盖，10 分钟内可达万达广场、山姆会员店等。

   
   

2. 生活配套
   

   • 商业：3 公里范围内有万达广场、山姆会员店、宜家等，2025 年海门万达广场、张謇广场开业后，区域商业能级进一步提升。
   • 教育：乐慧韵城幼儿园、北城小学（北校区）、北城中学等优质教育资源环绕，满足全龄段需求。
   • 医疗：3 公里内 6 家医院（如南通市第六人民医院），但缺乏三甲医院，医疗配套相对薄弱。
   • 生态：通扬、通吕双运河景观带及韵城公园等 22 个公园环绕，社区内部六重园林景观设计，居住环境优越。

   
   

三、产品竞争力与潜在风险

1. 产品优势
   

   • 低密稀缺性：1.1 容积率在南通主城稀缺，洋房得房率超 85%，别墅产品附赠庭院、地下室，性价比突出。
   • 健康住宅认证：HIB 健康住宅标准覆盖空气、水质、光环境等十大维度，建材环保性优于行业平均水平。
   • 物业服务：盛和物业提供 24 小时管家服务，社区内设有老年活动中心、儿童游乐区等设施。

   
   

2. 潜在风险
   

   • 质量问题：2023 年有业主投诉洋房墙体剥落、渗水，开发商虽已维修，但部分业主对赔偿方案不满，存在法律纠纷风险。
   • 市场分化：南通楼市呈现 “核心抗跌、边缘抛售” 特征，二期所在的港闸区（现崇川区）虽为成熟居住区，但相比中创区、新城区，升值潜力有限。
   • 竞品冲击：盛和自身新项目九里云和（五水正核板块）分流高端客群，叠加区域内二手房挂牌量增加，价格承压。

   
   

四、政策与行业趋势影响

1. 2025 年房地产新政
   

   • 需求端：首付比例降至 15%、房贷利率跌破 3%，公积金贷款额度提升（如深圳家庭最高贷 231 万元），刺激改善型需求释放。
   • 供给端：4.4 万亿元专项债用于收购存量房，南通可能通过 “以旧换新” 等政策去库存，利好二手房流通。
   • 长期趋势：现房销售占比提升，预售制逐步退出，二期作为现房项目，在交付确定性上具备优势。

   
   

2. 城市规划红利
   

   • 交通：北沿江高铁、海太长江隧道建设推进，南通融入上海 1 小时通勤圈，提升区域价值。
   • 产业：市北高新区聚焦数字经济、生物医药等产业，吸引高净值人群流入，支撑住房需求。

   
   

五、购房建议

1. 自住需求
   

   • 适合人群：重视居住品质的改善型家庭、有子女教育需求的家庭。
   • 推荐户型：133-144㎡洋房（南北通透、双阳台）、190-249㎡别墅（高附赠空间）。
   • 注意事项：查验房屋质量（尤其是外墙、防水），优先选择满五唯一房源以降低税费。

   
   

2. 投资需求
   

   • 谨慎介入：区域房价涨幅有限，租金回报率约 2.5%-3%，适合长期持有。
   • 关注政策：若南通跟进 “房票安置”“共有产权房” 等政策，可能影响二手房流动性。

   
   

3. 对比竞品
   

   • 远创紫樾台：容积率 1.3，均价 25541 元 /㎡，定位高端，但户型面积偏大（124-368㎡），总价门槛较高。
   • 九里云和：盛和新盘，位于五水正核，引入 WELL 健康标准，铝板 + 玻璃幕墙设计，预计均价 2.2 万元 /㎡，适合追求品质的改善客群。

   
   

六、总结

盛和九里香堤二期作为成熟低密社区，在 2025 年的南通楼市中，凭借稳定的配套、现房优势及政策利好，仍具自住价值。但需警惕质量纠纷、市场分化及竞品冲击带来的风险。建议购房者结合自身需求，优先选择核心区次新房，并密切关注区域规划动态。若考虑长期持有，可重点关注南通 “好房子” 标准落地情况，以及产业人口导入对房价的支撑作用。