2025年北京西府海棠楼盘

绿城・西府海棠是北京石景山区的一个低密度洋房项目，由绿城集团开发，定位为改善型住宅。以下是该楼盘 2025 年的最新动态及详细信息：

一、基础信息

• 位置：石景山区秀府路（隆恩寺路与秀府路交叉口东北侧），属于五里坨板块，临近西六环，周边以生态资源为主，如八大处公园、香山公园等。
• 开发商：北京景西房地产开发有限公司（绿城代建）。
• 产品类型：洋房、限竞房，容积率 1.6，绿化率 30%，共 1156 户，车位比 1:1.3。
• 户型：主力户型为 490㎡四居室（下跃户型），另有少量 272-500㎡的下跃房源在售，总价 950 万 - 1400 万。
• 装修标准：带装修交付，物业为北京绿城物业管理有限公司，物业费 4.5 元 /㎡・月。

二、2025 年销售状态

• 在售情况：截至 2025 年 4 月 30 日，项目仍有少量下跃房源在售，均价 52024 元 /㎡，与 2023 年相比价格保持稳定。
• 去化进度：该项目自 2018 年开盘以来，销售周期较长，目前处于尾盘阶段，剩余房源集中在低楼层或特殊户型。

三、周边配套

1. 交通：

   • 地铁：距离最近的地铁站为 6 号线西黄村站，约 8 公里，需依赖公交或自驾。
   • 公交：2 公里内有隆恩寺路、隆恩寺等 20 个公交站，可乘坐 396 路、专 110 路等。
   • 自驾：紧邻西六环，可快速通达海淀、门头沟等区域，但高峰期易拥堵。

   
   

2. 教育：

   • 幼儿园：石景山爱贝儿幼儿园、北京尚德幼儿园。
   • 中小学：北京华德中杉学校、炮厂小学、中杉学校等，教育资源较为薄弱，缺乏优质公立学校。

   
   

3. 医疗：

   • 医院：3 公里内仅有五里坨医院（一级），三甲医院需前往解放军总医院第五医学中心（约 10 公里）。

   
   

4. 商业：

   • 购物中心：3 公里内无大型商场，主要依赖社区超市（如华联生活超市）。
   • 休闲：周边有 24 个公园，如净德寺遗址公园、锦绣公园，生态环境优越。

   
   

四、政策影响

2025 年北京房地产政策有所放宽，对该楼盘的影响如下：

• 限购松绑：北京户籍家庭首套房面积低于 60㎡可在远郊区购买二套房，非京籍人才连续 3 年社保或个税即可购房，可能吸引部分改善型需求。
• 信贷支持：首套房贷款利率下调至 LPR-20 个基点，二套房 LPR+30 个基点，公积金贷款额度上限提至 150 万元，降低购房成本。
• 税费优惠：家庭唯一住房面积≤140㎡契税 1%，140㎡以上 1.5%，二套房税率也有优惠，可能提升项目吸引力。

五、优劣势分析

• 优势：

  1. 低密社区：容积率 1.6，绿化率 30%，居住舒适度高。
  2. 品牌保障：绿城代建，品质和物业口碑较好。
  3. 政策利好：2025 年新政降低购房门槛，释放改善需求。

  
  

• 劣势：

  1. 位置偏远：位于石景山西部，距离市中心较远，通勤不便。
  2. 配套薄弱：教育、医疗、商业资源不足，生活便利性差。
  3. 户型单一：主力户型为 490㎡大平层，总价高，受众面较窄。

  
  

六、购买建议

• 适合人群：预算充足、注重居住品质、对通勤要求不高的改善型购房者，或长期看好石景山生态板块发展的投资者。
• 注意事项：

  1. 实地考察：项目周边配套仍在完善中，需实地评估生活便利性。
  2. 贷款政策：利用 2025 年信贷优惠，优先选择公积金贷款或组合贷降低利息。
  3. 市场对比：同区域竞品如远洋五里春秋、长安九里等，可对比价格和户型再做决策。

  
  

七、未来规划

• 交通：规划中的地铁 R4 线（苹果园至青龙湖）可能提升区域交通便利性，但具体建设时间尚未明确。
• 商业：石景山区政府计划在五里坨板块引入大型商业综合体，未来配套或有所改善。

如需进一步了解项目详情，可拨打售楼处电话 400-890-1111 转 34273 咨询，或前往石景山区秀府路实地考察。